Quyền sở hữu vĩnh viễn thực sự của căn hộ sẽ được chúng tôi phân tích trong bài viết dưới đây. Tại các thành phố lớn, sở hữu chung cư đang trở thành xu hướng chung của nhiều gia đình. Tuy nhiên, câu hỏi được nhiều khách hàng quan tâm là làm thế nào để trở thành chủ sở hữu căn hộ vĩnh viễn? Căn hộ có được sở hữu vĩnh viễn không? …. Vậy câu trả lời là gì?
Thực hư về việc sở hữu vĩnh viễn căn hộ chung cư
Theo luật đất đai 2013, các công ty trong và ngoài nước chỉ được giao đất trong 50 năm để kinh doanh. Cũng theo quy định tại Điều 99 Luật Nhà ở năm 2014, thời hạn sử dụng của tòa nhà phụ thuộc vào kết luận kiểm định chất lượng nhà chung cư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nơi có căn hộ chung cư đó, tòa nhà.
Về quyền sở hữu lâu dài đối với căn hộ, thời hạn sử dụng nhà chung cư được chia thành 2 loại là nhà chung cư có thời hạn và nhà chung cư có thời hạn. Ở đây chúng ta sẽ xem xét thời gian sử dụng của một tòa nhà chung cư trong dài hạn.
Điều gì xảy ra khi chung cư hết hạn sử dụng?
- Trường hợp nhà chung cư vẫn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì các chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng trong thời hạn ghi trong kết luận kiểm tra (trừ trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nhưng chưa bị phá dỡ nhưng đã được bố trí trong khu vực được cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở bị phá dỡ; hoặc tất cả các chủ sở hữu đồng ý phá bỏ để xây dựng lại tòa nhà mới thông qua Hội nghị căn hộ).
- Trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nghiêm trọng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải có kết luận kiểm định chất lượng và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. viết chủ sở hữu của ngôi nhà.
Nội dung thông báo được thông báo công khai trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, trên các phương tiện thông tin đại chúng của địa phương. Chủ sở hữu của tòa nhà chịu trách nhiệm phá dỡ để cải tạo và xây dựng lại tòa nhà mới hoặc giao nó cho một tổ chức có thẩm quyền để phá dỡ và bất kỳ công trình xây dựng nào khác.
Trong trường hợp thiệt hại
Sở hữu vĩnh viễn căn hộ trong trường hợp có thiệt hại sẽ được xử lý theo quy định sau:
- Nếu diện tích đất xây dựng nhà chung cư vẫn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ nhà được cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới theo quy định;
- Trường hợp diện tích khu đất có nhà chung cư không còn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu nhà chung cư phải bàn giao nhà chung cư cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và các công trình khác theo quy hoạch của thị trấn đã được phê duyệt. quy định;
- Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không chấp hành việc phá dỡ, bàn giao nhà ở thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cưỡng chế phá dỡ hoặc cưỡng chế di dời để giao nhà ở. Việc tạo lập chỗ ở cho chủ sở hữu nhà chung cư bị phá dỡ phải tuân thủ các quy định về phát triển nhà ở tái định cư theo quy định của Luật Nhà ở.
- Trường hợp phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư thì các chủ sở hữu được tiếp tục thực hiện quyền sử dụng đối với khu đất có nhà chung cư; Trường hợp phá dỡ để xây dựng công trình khác thì việc quản lý quyền sử dụng đất đối với công trình này phải thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
Như vậy, thời hạn sử dụng tòa nhà không bị nhà nước thu hồi là 50 năm, thời hạn sử dụng tòa nhà phụ thuộc vào chất lượng công trình và kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Khi các doanh nhân xây dựng chung cư thường được cấp quyền sử dụng đất với thời hạn 50 năm, vì vậy, các dự án này được thiết kế và xây dựng theo hạng công trình có thời hạn tương ứng với thời hạn sử dụng là 50 năm.
Ở phần trên chúng ta đã đề cập đến cấp công trình, vậy cấp công trình ở đây là gì và có vai trò như thế nào.
Khoản 1 Điều 99 Luật Nhà ở 2014 quy định: “Thời hạn sử dụng của nhà chung cư được quyết định bởi chất lượng công trình xây dựng và kết luận kiểm định công trình, chất lượng công trình đó của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi ở chung ngôi nhà tọa lạc. cư dân” . Cụ thể hơn, theo Phụ lục 1.3 liên quan đến phân loại công trình xây dựng phục vụ công tác quản lý chất lượng công trình xây dựng (kèm theo Thông tư số 10/2013/TT-BXD ngày 25/7/2013 của Bộ Xây dựng) quy định:
- Công trình cấp 4 có niên hạn sử dụng dưới 20 năm;
- Công trình cấp 3 có niên hạn sử dụng từ 20 năm đến dưới 50 năm.
- Công trình cấp 2 có niên hạn sử dụng từ 50 đến 100 năm.
- Kết cấu cấp 1 và kết cấu đặc biệt có niên hạn sử dụng trên 100 năm.
Chủ sở hữu có quyền gì khi hết thời hạn sử dụng căn hộ?
Theo Mục 116 của Đạo luật Nhà ở 2014 về quyền sở hữu căn hộ vĩnh viễn, chủ sở hữu của tòa nhà bị phá dỡ để cải tạo hoặc xây dựng lại sẽ được di dời.
Chế độ tái định cư bằng nhà ở được thực hiện bằng hợp đồng thuê, cho thuê mua, bán nhà ở được ký kết giữa người được bố trí tái định cư và đơn vị được giao tái định cư nếu là hợp đồng của Nhà nước. ký kết với chủ đầu tư dự án nếu do công ty kinh doanh bất động sản thực hiện.
Nếu chủ sở hữu không có nhu cầu di chuyển đến đó thì tùy theo điều kiện cụ thể của địa phương được bố trí nhà ở, đất ở để phục vụ tái định cư theo quy định tại Điều 36 của Luật Nhà ở năm 2014.
Giả sử khu chung cư của bạn có 500 căn hộ với diện tích căn hộ như nhau thì tổng diện tích đất sử dụng là 5000m2. Như vậy, mỗi căn hộ sẽ có quyền sở hữu 10m2 đất.
Nếu Nhà nước hoặc đơn vị khác tiếp nhận cải tạo, tiếp tục xây dựng để khai thác khu đất này thì bạn có quyền bán tài sản là căn hộ với số tiền tương đương với giá trị 10m2 đất cộng với giá trị tài sản của bạn. căn hộ (có thể bao gồm nội thất). Tuy nhiên, nếu bạn vẫn muốn giữ lại quyền sở hữu đối với mảnh đất và căn hộ thì bạn không cần lo lắng vì pháp luật đã có quy định cụ thể như sau:
- Nếu chủ sở hữu có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì được xây dựng nhà mới với diện tích ít nhất bằng hoặc lớn hơn diện tích nhà cũ.
- Trường hợp Nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì chủ đầu tư dự án phải bố trí chỗ ở tạm hoặc trả tiền để người tái định cư tự lo chỗ ở trong thời gian cải tạo, xây dựng lại. . Trong trường hợp công ty bất động sản và chủ sở hữu đồng ý đầu tư vào việc cải tạo và xây dựng lại tòa nhà, các bên đồng ý về chỗ ở tạm thời của chủ sở hữu trong thời gian cải tạo hoặc xây dựng lại.
- Khi nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại công trình mà có sự chênh lệch về giá trị giữa nhà cũ và nhà mới thì việc thanh toán phần chênh lệch sẽ được thực hiện theo phương án tái định cư đã được nhà nước phê duyệt. .
- Nếu công ty bất động sản và chủ sở hữu đồng ý đầu tư vào việc cải tạo và xây dựng lại tòa nhà, việc thanh toán phần chênh lệch sẽ được thực hiện theo thỏa thuận giữa các bên.
Giải pháp nào cần thiết lúc này?
“Tôi cho rằng dù sở hữu đất là vô thời hạn thì việc bán nhà chung cư cũng phải có thời hạn. Khi đó, vấn đề này sẽ được giải quyết, giá trị đất của căn hộ có thể được bán bởi chủ sở hữu, nhưng ngôi nhà chỉ có thể được sử dụng trong thời hạn xác định. Và rõ ràng quy định này không có hiệu lực hồi tố. Nếu làm được điều này sẽ tác động tốt đến thị trường nhà đất hiện nay”, ông Đặng Hùng Võ nêu quan điểm về việc sở hữu vĩnh viễn căn hộ chung cư.
Cũng theo ông Võ, nếu quy định khi hết hạn sử dụng, người dân buộc phải ra ở vì chỉ được mua 50 năm, hoặc hơn tùy loại nhà như cho thuê một lần, điều này sẽ khiến thị trường nhà ở tốt hơn nhiều. Bởi dù có sổ hồng không xác định cũng không giải quyết được vấn đề khi nhà nát.
Vì vậy, giải pháp lâu dài là cần có quy định chủ đầu tư chỉ được bán một phần giá trị căn nhà trong một khoảng thời gian nhất định không phụ thuộc vào quyền sở hữu đất đai. Khi hết thời hạn sử dụng, người ở phải rời khỏi nhà và đất có thể thuộc chủ đầu tư hoặc nhiều trường hợp vẫn thuộc Nhà nước.
Trước mắt áp dụng ngay đối với chung cư cũ cải tạo, chung cư mới sắp bán phải áp dụng theo quy định này. Vì trong phạm vi này sẽ không xung đột với luật nhà ở, luật đất đai, ông Võ nói.
Bài viết về sở hữu vĩnh viễn căn hộ trên hy vọng đã cung cấp cho quý khách hàng những thông tin hữu ích.
